Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa opracowuje nowy kodeks urbanistyczno-budowlany. Zanim jednak powstanie ten dokument, możemy spodziewać się rewolucyjnej wręcz, w polskich warunkach, nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017 r. poz. 1073 ze zm.). Rewolucja owa dotyczy zapisu, wedle którego nie będzie można otrzymać warunków zabudowy dla działki, która nie graniczy od co najmniej jednej strony z inną, zabudowana już działką.

Innymi słowy – jeśli kupiłeś pięknie położony grunt wśród lasów, pól, czy jezior, ale bez sąsiada za płotem (za chwilę szczegóły), to pożegnaj się z perspektywą postawienia tam domu. Albo musisz się bardzo spieszyć.

Brak planów miejscowych, WZ-etki rządzą

Zaledwie 30 proc. powierzchni Polski pokryte jest Miejscowymi Planami Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Gdy kupiłeś działkę z takim właśnie planem, a ten przewiduje postawienie tutaj domu jednorodzinnego, to żadnych zmian w prawie budowlanym nie musisz się obawiać. Jeśli jednak ziemia, którą kupiłeś, takie planu nie posiada, to musisz być czujny.

W przypadku braku MPZP, jedynym sposobem na postawienie domu na działce jest uzyskanie tzw. warunków zabudowy, czyli WZ-etki. Dzisiaj wydaje się je nawet wtedy, gdy na żadnej z działek bezpośrednio graniczących z planowaną nieruchomością nie ma zabudowań. Wystarczy, że znajdują się one w okolicy.

I właśnie to sformułowanie: „znajdują się w okolicy” bardzo się ustawodawcy nie podoba. W dotychczasowej praktyce było bowiem tak, że sądy przyjmowały interpretację tego pojęcia szeroko i budować można było prawie wszędzie. Dla inwestorów z pięknymi działkami wśród lasów i pól była to sytuacja nader korzystna, ale z drugiej strony sprzyjała ona poszerzaniu się skali zjawiska znanego jako rozlewanie się miast. W przypadku Polski dotyczy to nie tylko wielkich miast, ale także tych mniejszych i całkiem małych.

Rząd chce ograniczyć zjawisko rozlewania się miast, czy szerzej zabudowy mieszkaniowej powstającej w sposób niekontrolowany i chęć tę należałoby uznać za pożyteczną. Obawy zarówno inwestorów prywatnych, jak i deweloperów, bo i ich planowane zmiany obejmą, dotyczą możliwości „wylania dziecka z kąpielą” przy okazji pracy nad ładem przestrzennym.

Jeśli nowelizacja prawa zostanie uchwalona, to wybudujesz dom tylko wówczas, jeśli choć jeden bok twojej działki o długości co najmniej 4 metrów będzie graniczył z działką, na której sąsiad już postawił budynek inny, niż tzw. budynek pomocniczy. A więc po prostu dom mieszkalny. Przypominamy - mowa cały czas o działkach nie objętych MPZ, gdzie konieczne jest wystąpienie do gminy o wydanie dokumentu o warunkach zabudowy.

Co gorsza jednak, już wydane WZ-etki, tam gdzie sąsiada za płotem jeszcze nie masz, pozostaną ważne tylko przez dwa lata. Po tym czasie wygasną i nie będzie można na ich podstawie uzyskać pozwolenia na budowę.

Jak skomentował dla Dziennika Gazety Prawnej Konrad Płochocki, dyr. generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich: „Ograniczenie wystawiania nowych decyzji WZ oraz wygaszanie już wydanych spowoduje, że inwestorzy często zostaną postawieni pod ścianą i będą musieli rozpoczynać inwestrycje szybciej, niż planowali. W przeciwnym razie będą zmuszeni czekać tak długo, aż sąsiedzi zakończą swoje inwestycje. To rozreguluje rynek.”

Dodatkowym efektem byłby gwałtowny skok cen gruntów, gdzie budować można ((MPZP i sąsiad za płotem), równie gwałtowny spadek cen działek pozbawionych tych atutów, jak również wzrost kosztów materiałów budowlanych, ze względu na niejako przymusowy boom na rynku budowy domów.

Ministerstwo mięknie, ale czy na pewno?

Po ogłoszeniu w październiku 2017 r. nowych pomysłów ministerstwa na ład przestrzenny w kraju, na rynku budowlanym zawrzało. Za głowę chwycili się nie tylko inwestorzy prywatni, ale i deweloperzy, którzy w wielu przypadkach kupili już gruntu pod nowe projekty. Plany te tymczasem stanęły pod znakiem zapytania.

I oto nacisk na resort infrastruktury i budownictwa musiał być tak wielki, że ministerstwo ogłosiło, iż plany dotyczące zmian... mogą ulec zmianie. Nowa propozycja ma pogodzić rządową chęć zakończenia dowolności w budownictwie mieszkaniowym, a z drugiej – nie dawać inwestorom maczugą po głowach.

Co więc wymyślono? WZ-etki miałyby być wydawane w przypadkach, gdy grunt, na którym chcecie postawić dom, jednak nie graniczy z zabudowaną działką, ale wyłącznie na obszarach zurbanizowanych, które zgodnie z projektem będą wyznaczane przez gminy. Mają to być grunty tworzące zwarty układ przestrzenny, np. obszary o skupionej zabudowie i ziemie do nich bezpośrednio przylegające.

Tak więc do uzyskania WZ-etki nie byłby potrzebny już sąsiad za płotem, ale tylko w obszarze zabudowanym. Jeśli chciałbyś wybudować się w zaciszu pod lasem – nie byłoby to możliwe. Wariant zmian w sposób ewidentny sprzyja interesom deweloperów (która firma tego typu buduje na zupełnym odludziu?), natomiast nadal nie sprzyja osobom prywatnym, które pragną zamieszkać „z dala od cywylizacji”.

Wielki ciężar odpowiedzialności spadłby też na gminy, które musiałyby wyznaczyć u siebie obszary zurbanizowane. Projekt zmian w ustawie mówi, że tereny te miałyby zostać ujęte w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Proces tworzenia takiego studium zajmuje samorządowi od 18 miesięcy do dwóch lat.

Sporo teraz zależy od konsultacji prowadzonych przez ministerstwo infrastruktury i budownictwa, postawy gmin i nacisku deweloperów. Jedno jednak nie ulega dla nas wątpliwości – budowa domu w oparciu o WZ-etki zostanie ograniczona. A to dotknie głównie inwestorów indywidualnych. Bo ci - nad czym, przyznajemy, należy ubolewać - mogą dzisiaj wybudować się prawie wszędzie. Chaos przestrzenny i brzydotę urbanistyczną w kraju widzimy na każdym kroku. Pisaliśmy o tym m.in. w tym artykule http://www.planergia.pl/post/gargamele-w-przestrzeni-440

Koniec władzy deweloperów?

Nie zmienia to jednak faktu, że największe szkody w krajobrazie wyrządzają firmy deweloperskie. Przy nich inwestor indywidualny to naprawdę niewielki kłopot. Działania deweloperów znakomicie opisał architekt Filip Springer w książce „Wanna z kolumnadą”.

Przedsiębiorstwa deweloperskie wybierają często na swoje inwestycje tereny najtańsze, a te znajdują się z dala od zagospodarowanych osiedli, czy większych skupisk domach. To zazwyczaj nieużytki rolne. Nowe domy więc powstają na infrastrukturalnej pustyni, a wszystko, co niezbędne do życia – ulice, chodniki, przedszkola, szkoły, pawilony handlowe musi postawić tu gmina. To zadanie często ją przerasta. Powstają niemal widmowe osiedla-sypialnie, a miasta niepotrzebnie się rozlewają.

Zwróciła na to zjawisko uwagę również Najwyższa Izba Kontroli (NIK), przeprowadzając analizę systemu gospodarowania przestrzenią gminy jako dobrem publicznym. W raporcie na ten temat czytamy m.in.:”Podstawą gospodarowania przestrzenią stają się decyzje administracyjne, które nie muszą być zgodne z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, co skutkuje powstawaniem chaosu przestrzennego. W konsekwencji na obszarach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego istnieje możliwość realizacji inwestycji niezgodnie z założeniami lokalnej polityki i struktury przestrzennej gminy.”

Najważniejsze więc są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, których ciągle tak mało w Polsce. Bez nich nie wyjdziemy z chaosu, oględnie rzecz ujmując. Co jednak należy podkreślić – MPZP muszą przygotowywać eksperci, a nie deweloperzy rękami „zaprzyjaźnionych” urzędników.

W przygotowywanym kodeksie urbanistyczno-budowlanym zapisane zostaną niezwykle istotne dla ładu przestrzennego reguły.
pójrzmy tylko na kilka z nich:

• wprowadzenie nowego rodzaju decyzji, czyli zgody inwestycyjnej, zastępującej obecne pozwolenie na budowę oraz tzw. milczącej zgody na realizację pewnych rodzajów robót. Ponadto kodeks zakłada wprowadzenie sześciu kategorii inwestycji o różnym stopniu skomplikowania;
• jeżeli inwestycja znajdować się będzie na obszarze objętym planem miejscowym albo należeć do kategorii 1 lub 2, to niezależnie od tego, czy na obszarze jej realizacji obowiązuje plan miejscowy, stroną będzie wyłącznie inwestor;
• w przypadku inwestycji zaliczonych do kategorii 3-6 (większe inwestycje) stronami postępowania będą, poza inwestorem, również gmina oraz właściciele i zarządcy nieruchomości położonych w tzw. obszarze analizowanym. Poza studium i miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjmowane będą także tzw. miejscowe przepisy urbanistyczne, regulujące np. umieszczanie tablic reklamowych czy obiektów małej architektury.
• same plany miejscowe sporządzane mają być obowiązkowo dla terenów o istotnych walorach. Dotyczyć ma to również obszarów cennych przyrodniczo, których ochrona wzmocniona ma być także za pomocą wprowadzenia konieczności wyznaczania przez gminy terenów pod nową urbanizację.

Dla środowiska naturalnego ważny jest artykuł, który mówi: „Gospodarując przestrzenią, zapewnia się minimalizowanie energochłonności, emisji zanieczyszczeń i odpadów do środowiska oraz stosowanie technologii zmniejszających zapotrzebowanie budynków na energię i zapewniających dostawę energii z instalacji odnawialnych źródeł energii, uwzględniając dążenie do stworzenia gospodarki o obiegu zamkniętym.”

Szykują się więc poważne zmiany w gospodarowaniu przestrzenią i ładem publicznym, wiele z nich jest bardzo wyczekiwanych, choć nie wszystkie. Jeśli zamierzasz kupić gdzieś działkę pod budowę domu, albo już masz taką działkę i znajduje się ona w ustronnym miejscu, to śledź uważnie toczące się prace nad ustawą o o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bo może się okazać, że realizacja twoich planów napotka poważny problem.
 

Ewa Grochowska

Źródła:

• prawo.gazetaprawna.pl - Bez sąsiada się nie wybudujesz: Obok parku czy lasu nie będzie można postawić domu ani osiedla
• prawo.gazetaprawna.pl - Nowy pomysł na wuzetki: Budowa osiedli na terenach zurbanizowanych także wtedy, gdy sąsiednie działki są puste
• finanse.wp.pl - Zapomnij o domku pod lasem. Rząd nie pozwoli wybudować. Powód? Chce "zmniejszyć chaos urbanistyczny"

FOTO:www.kombinat-arhitekti.si